CI CONSEIL IMMOBILIER
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Vente de terrain à bâtir et droit de rétractation

27/07/2015

Outre les règles à prendre en compte pour commercialiser les terrains d'un lotissement, il peut être prudent en secteur diffus de « purger » le droit de rétractation pour un avant-contrat régularisé sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour un logement.

 

 S'il convient de purger en ordre le droit de rétractation SRU en cas de vente d'un logement à un acquéreur non professionnel, faut-il en faire de même pour la vente d'un terrain à bâtir ? En effet, un acquéreur non professionnel bénéficie notamment du droit de rétractation pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation[1] ».

En revanche, en cas de vente d'un terrain à bâtir, on considère en général, avec de solides arguments, que l'article L 271-1 ne s'applique pas pour la vente d'un terrain hors lotissement (secteur diffus), et ce y compris pour un terrain à bâtir acheté par un particulier afin d'y construire un logement.

 La Cour d'appel de Paris a récemment jugé que le droit de rétractation SRU pouvait s'appliquer à une promesse portant sur un terrain à bâtir, pour les motifs suivants : la promesse avait pour objet un terrain désigné comme terrain à bâtir, en vue de la construction d'une maison par son bénéficiaire, en l’occurrence un couple. Elle comprenait une condition suspensive à son profit, portant sur l'obtention d'un permis de construire pour sa future maison. Pour les juges, la « volonté » du couple de construire une maison sur le terrain « était ainsi certaine lors de la conclusion de la promesse », cette « volonté étant entrée dans le champ contractuel ». Dès lors, le couple a pu se prévaloir de l'article L 271-1 du CCH pour se délier de son engagement.

 La commercialisation de terrains en lots, dans le cadre d'un lotissement relevant du régime du permis d'aménager, est strictement réglementée. À ce titre, à compter de la délivrance du permis d’aménager, un lotisseur est en principe tenu de régulariser une promesse unilatérale de vente avec un acquéreur (jusqu'à l'achèvement des travaux prescrits par le permis). Cette promesse unilatérale de vente ne devient « définitive que passé un délai de sept jours, pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter[2] ». Ce droit de rétractation est alors « à purger » dans les mêmes conditions que le droit de rétractation SRU.

 La vente d'un terrain à bâtir, issu d'un lotissement soumis à déclaration préalable, n'est pas concernée par le droit de rétractation prévu par l'article L 442-8 du Code de l'urbanisme. Au vu de la décision de la Cour d’appel de Paris, et pour éviter la mésaventure du vendeur en l'espèce, il peut toutefois être sage de « purger » le droit de rétractation SRU pour un avant-contrat (ou acte) de vente, signé avec un acquéreur non professionnel, si le lot concerné est destiné à la construction d'un immeuble à usage exclusif d'habitation.



[1] CCH art 1, 271-1

[2] C. urb. art. L 442-8

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