CI CONSEIL IMMOBILIER
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URBANISME Travaux à mener sur une construction irrégulière

25/06/2015

L'acquéreur d'un bâtiment découvre que celui-ci a fait l'objet par le passé de travaux ou d'un changement d'usage sans autorisation. Pour les travaux à venir qu'il veut réaliser, sera-t-il tenu de régulariser la situation ?

 La doctrine du Conseil d'État, précisée fin 2013 (CE 13.12.2013 n° 49081), dispose que, si une construction « a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises », il appartient au propriétaire, qui envisage d'y faire de nouveaux travaux, de déposer une déclaration préalable (DP) ou de présenter un dossier de permis de construire (PC) portant « sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ».

Il en va ainsi même si les « éléments de construction » résultant des (nouveaux) travaux envisagés ne prennent « pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation ».

Ainsi, une régularisation des travaux irréguliers s'impose pour tout nouveau projet de travaux soumis à DP/PC, en déposant un dossier portant sur l'ensemble des travaux (passés, et envisagés).

 L'acquéreur d'un chalet d'habitation dépose un dossier de PC pour son extension. La mairie refuse le permis au motif que le chalet a été édifié au vu d'un PC délivré pour construire un restaurant, puis a été transformé en logement sans que les travaux ayant permis ce changement de destination n'aient été autorisés.

Le refus de permis est justifié selon le Conseil d'État qui vient de juger qu'en pareil cas le propriétaire est en effet aussi tenu de déposer une DP ou un dossier de PC « portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet (...) de changer sa destination ».

 Ainsi, tout futur acquéreur d'un immeuble, qui compte y réaliser de gros travaux, sera bien avisé de vérifier qu'il n'a pas fait l'objet d'un changement de destination depuis son PC initial et, dans l'affirmative, s'ils ont bien été autorisés.

 Pour déterminer si une autorisation (avec régularisation) peut ou non être accordée, le Conseil d'État juge que l'autorité administrative se doit de statuer d'après les règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision. Elle doit tenir compte de l'article L 111-12 du Code de l'urbanisme, qui permet de régulariser certains travaux réalisés depuis plus de dix ans « à l'occasion de la construction primitive nu des modifications apportées à celle-ci ».

 L'arrêt du 16 mars 2015 souligne que des travaux de plus de dix ans ne peuvent être régularisés s'ils ont été réalisés sans PC au mépris des « prescriptions légales alors applicables ».

Il apporte toutefois un tempérament inédit si un projet de travaux (avec régularisation) ne peut à cet égard être autorisé au vu des règles d'urbanisme en vigueur. L'autorité administrative a alors la faculté, lorsque « les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l'objet d'aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes ».

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