Mandataires immobiliers l'interdiction légale d'acqérir ne touche que le négociateur charge de traiter la vente

Le salarié d'une agence immobilière qui achète, pour lui-même à titre personnel, un bien mis en vente auprès de l'agence, mais sans être chargé de traiter cette vente, n'a pas la qualité de mandataire du vendeur et n'est donc pas visé par l'interdiction d'acquérir de l'article 1596 du code civil.

Dans la présente affaire, la propriétaire d'un immeuble en confie la vente à une agence immobilière, signe un compromis sous seing privé avec un des négociateurs salariés de l'agence et le réitère par la suite devant notaire. Faisant valoir que l'acheteur est employé de l'agence qu'elle a mandatée, la venderesse demande ensuite des dommages-intérêts pour violation de l'interdiction édictée à l'article 1596 du code civil.

Estimant également que sa situation de salarié de l'agence mandataire a permis au négociateur d'acquérir l'immeuble en-dessous de son prix, la cour d'appel juge la vente entachée d'une nullité relative et condamne le salarié à payer 18 000 euros de dommages-intérêts à la propriétaire mandante.

La Cour de cassation censure cette décision, non sur la sous-estimation du prix mais au visa de l'article 1596. Il résulte de ce texte que les mandataires ne peuvent se porter acquéreurs par eux-mêmes, ou par personnes interposées, des biens « qu'ils sont chargés de vendre », sous peine de nullité. Or la Haute juridiction relève que le salarié a acheté le bien pour lui-même, à titre personnel, et n'était pas celui chargé de traiter la vente litigieuse. S'il est bien un mandataire de l'agence, il n'était pas, dans cette affaire, celui de la venderesse, donc l'interdiction d'acquérir de l'article 1596 ne s'appliquait pas à lui.

La jurisprudence de la Cour de cassation va donc toujours dans le sens d'une interprétation stricte de l'interdiction légale, puisque dans cette situation, elle a déjà jugé que l'agence immobilière n'est pas non plus acquéreur par personne interposée lorsqu'un de ses négociateurs salariés achète le bien d'un mandant à titre personnel, pour lui-même[1].