CI CONSEIL IMMOBILIER
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Congé pour vente "Cas de la cession d'un immeuble entier"

22/05/2015

Un droit de préemption subsidiaire est légalement conféré au locataire, à peine de nullité, lorsque la vente intervient finalement à des conditions ou un prix plus avantageux que ceux qui lui ont été initialement proposés dans son congé[1]. Simple d'apparence, la comparaison des conditions financières se complique toutefois lorsque l'opération finale ne porte pas exactement sur le même objet que le congé.                  

Tel était le cas en l'espèce où, suite à la délivrance d'un congé pour vendre portant sur un logement, et après renonciation de l'occupant à préempter ce bien, le bailleur avait procédé à une vente en bloc de la totalité de l'immeuble.

Comme le faisait valoir le locataire, pour obtenir la nullité de la cession, l'opération était intervenue moyennant un prix global qui, ramené au mètre carré, était inférieur d'1/3 à celui proposé pour le logement visé dans le congé, ce qui justifiait donc une purge de son droit subsidiaire.

La Cour de cassation a toutefois rejeté ses prétentions en des termes clairs. Après avoir relevé que la vente de la totalité de l'immeuble ne donnait pas droit à l'exercice d'un droit de préemption du locataire, les Hauts magistrats ont affirmé que celui-ci n'était donc pas fondé à revendiquer un droit de préemption subsidiaire lors de la vente de l'immeuble entier.

 La solution s'impose sans même qu'il soit nécessaire de rechercher si la vente globale est intervenue à un prix ou des conditions plus avantageux, et semble pouvoir s'étendre à d'autres hypothèses de ventes dont l'objet ne coïnciderait pas avec celui du congé précédemment délivré.

Tous les excès ne sont pas pour autant permis ! Les locataires pourront toujours les combattre, soit en dénonçant l'existence d'une fraude[2], soit en invoquant la nullité d'un congé donné moyennant un prix volontairement dissuasif.


[1] L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al. 4

[2] Cass. 3ème civ., 6 nov. 2013, n° 12-17.987

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