CI CONSEIL IMMOBILIER
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Commission d'agence perte de la commission d'agence en cas de changement de redevable en cours de route

22/02/2016

Les juges rappellent une nouvelle fois le principe fondé sur les dispositions impératives de la loi Hoguet et de son décret d'application, selon lequel l'agent immobilier ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties[1].

Il résulte de la combinaison de ces textes d'ordre public que le redevable de la commission d'agence doit avoir été identifié comme tel, à la fois dans le mandat et dans l'acte engageant l'acheteur et le vendeur. Or, dans cette affaire, une agence immobilière, titulaire d'un mandat exclusif de vente prévoyant une rémunération à la charge du vendeur, après avoir trouvé des acquéreurs, fait signer aux parties un avant-contrat de vente mentionnant que la commission est à la charge de ceux-ci. Les acheteurs ayant finalement refusé de réitérer la vente, l'agence les assigne en paiement de ses honoraires.

Le tribunal a accueilli sa demande mais la cour d'appel infirme ici logiquement le jugement qui a condamné les acheteurs à payer sa rémunération à l'agence immobilière, alors même qu'il y a défaut d'identité du redevable désigné dans le mandat et dans l'acte constatant l'engagement des parties. La juridiction du second degré précise que « l'agent immobilier, rédacteur du mandat et de l'avant-contrat incluant des clauses incompatibles, qui n'a pas de droit à commission, ne peut imputer aux acquéreurs une perte de ce droit ». En conséquence, l'agence immobilière est déboutée de sa demande en paiement par les époux acquéreurs de la somme de 4 500 euros à titre de commission ou de dommages-intérêts.

Cet arrêt est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation[2]. L'agent immobilier aurait dû, au plus tard le jour de la signature de l'engagement des parties, se faire consentir par les acquéreurs un mandat de recherche ou d'acheter, soumis aux mêmes conditions de validité que le mandat de vente, désignant le bien, mentionnant le montant des honoraires et qu'ils sont à la charge des acquéreurs. Alors seulement, la clause de l'avant-contrat de vente stipulant les honoraires à la charge de ceux-ci, aurait été valable. Et si les acquéreurs avaient refusé de consentir le mandat de recherche ou d'achat, l'agent immobilier titulaire seulement d'un mandat de vente avec commission charge vendeur, aurait dû rédiger l'engagement des parties en laissant les honoraires à la charge du vendeur. A défaut, il ne touche rien.


[1] L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, I ; D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 73, al. 3

[2] Cass. 1ère civ., 24 avr. 2013, n° 11-26.876, n° 414 P + B + I

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