CI CONSEIL IMMOBILIER
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Agent immobilier : recours contre l'acquéreur : mise au point !

15/05/2015

La Cour de cassation a de nouveau été amenée à se prononcer sur le recours d'un agent immobilier à l'égard d'un acquéreur, trouvé par ses soins, qui par sa faute a empêché un compromis de vente d'être finalisé chez le notaire.

Un agent immobilier se voit confier un mandat de vente, avec honoraires à la charge du vendeur. Pas son entremise, un compromis sur le bien concerné est signé avec un acquéreur chez un notaire, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Mais la condition défaille par la faute de l'acquéreur, qui n'a effectué aucune diligence pour son prêt. Si le vendeur renonce à toute action à son égard, l'agent immobilier décide de lui réclamer des dommages et intérêts, d'un montant égal à ses honoraires.

En appel, les juges écartent la demande de l’agent immobilier, en s'en tenant à une interprétation « restrictive » du principe de l'effet relatif des contrats (art. 1165 du Code civil). Ils relèvent que si certes l’agent immobilier a perdu une chance de percevoir seshonoraires, leur paiement n'incombait pas à l'acquéreur en vertu de son mandat, auquel l'intéressé était « tiers ». L’agent immobilier ne pouvait dès lors se prévaloir à son égard d'un quelconque préjudice en relation avec sa faute, laquelle trouvant sa « sanction éventuelle dans les (seules) relations entre vendeur et acquéreur ».

La Cour de cassation vient de censurer l'arrêt d'appel pour violation des articles 1165 et 1382 du Code civil, suivant une motivation qui a pour mérite de reprendre à la lettre, et ce pour la première fois, un principe posé par son assemblée plénière en 2008. Il est jugé que « même s'il n'est pas débiteur des honoraires, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre ceux-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ».

En se plaçant impérativement sur un fondement délictuel, à défaut de disposer d'un mandat de recherche, un agent immobilier peut réclamer réparation à un acquéreur qui a commis une faute « susceptible d'avoir contribué à la non-réalisation de la vente »(Cass. civ. 13.12.2012). Outre l'hypothèse où une condition suspensive prévue dans un compromis défaille par sa faute, cela peut être aussi le cas où il refuse à tort de finaliser la vente (CA Paris 15.05.2014).

Un agent immobilier peut à cet égard se prévaloir de la « perte de chance »de percevoir des honoraires, y compris s'il a été convenu avec un vendeur qu'ils seront à sa charge. Cette perte de chance est caractérisée là où un vendeur décide ensuite de mettre un terme (en ordre) à son mandat, ou encore là où le bien concerné est au final (et à bon droit) vendu à un tiers par un autre agent immobilier.

Il n'en reste pas moins qu'un agent immobilier perd tout droit à indemnisation s'il ne dispose « d'aucun mandat écrit l'autorisant à réclamer une somme quelconque (...) au titre de l'opération immobilière en cause » (Cass.com. 23.09.2014). Côté agent immobilier, il reste à ce titre impératif de disposer d'un mandat de vente en ordre avant de faire régulariser tout bon de visite à des acquéreurs potentiels, pour au besoin s’en prévaloir à leur encontre, dans le cadre d'un recours délictuel (à défaut de mandat de recherche).

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